Die Grundstückgewinnsteuer, die bei der Erzielung eines Grundstücks- oder Immobiliengewinns erhoben wird, ist für viele Verkäufer eine grössere Belastung. Ein derartiger Gewinn besteht in der Regel durch den Überschuss, der zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis entstand ist. Bevor die Summe versteuert wurde, müssen erst die Anschaffungskosten abgezogen werden. Die Höhe des Betrages kann aufgrund der aufgewendeten Wertvermehrung sehr unterschiedlich ausfallen. Den Kantonen bzw. den Gemeinden steht die Besteuerungshoheit zu. Ähnlich wie bei der Baurechtsentschädigung, so ist auch die Grundstückgewinnsteuer einkommenspflichtig. In Graubünden erfolgt die Veranlagung und Erhebung der Grundstückgewinnsteuer nach dem Steuergesetz des Kantons.
Grundstückgewinnsteuer in Graubünden
Im Kanton Graubünden heisst es, dass für die Grundstückgewinnsteuer das jeweilige Grundstück haftet. Das heisst, dass bei einer Nichtzahlung des Verkäufers im Bezug auf die Steuern des Verkaufsgewinns, das Steueramt berechtigt ist, ein Pfandrecht auf die Liegenschaft geltend zu machen. Somit muss der Käufer der Liegenschaft die anfallenden Steuern zahlen. Ein Käufer hat jederzeit das Recht, die Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt berechnen zu lassen. Es ist sinnvoll, wenn der Betrag für die Steuer direkt aus der Kaufsumme herausgerechnet wird und auf ein Sperrkonto eingezahlt wird. Die Steuer wird vom Kanton oder von der Gemeinde erhoben. In Graubünden liegt die Höhe der Grundstückgewinnsteuer zwischen 5 und 15%.
Grundstückgewinnsteuer nach Art. 12 StHG
Bei der Veräusserung eines Hauses im Privatvermögen, sowie bei Immobilien im Geschäftsvermögen, wird der erzielte Gewinn nach Art. 12 StHG mit einer Grundstückgewinnsteuer belastet. Je nach Kanton wird die Besteuerung der Gewinne in der Schweiz sehr unterschiedlich geregelt. Es gibt je nach langer oder kurzer Besitzdauer eine ganz unterschiedliche Regelung, über die Höhe der Steuer. Der Gewinn beim Verkauf eines Hauses wird immer aus dem Verkaufserlös abzüglich der entstandenen Anlagekosten ermittelt. Diese Kosten bestehen hierbei grundsätzlich aus dem ehemaligem Erwerbspreis, den mit dem Kauf der verbundenen Zahlungen wie Grundbuch- oder Notariatsgebühren, Vermittlungskosten, wertvermehrende Investitionen, Anwaltskosten, Bewilligungsgebühren oder anderen Kosten, die mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehen.
Wann ist ein Steueraufschub möglich?
In vielen Fällen kommt ein Aufschub der Steuer in Erbfällen zum Zug. Häufig erhält ein Erbe die Liegenschaft und andere Erben andere Werte des Verstorbenen. Häufig wird in solchen Fällen nicht daran gedacht, dass der Liegenschaftserbe eine latente Steuerlast übernehmen muss. Der Grundstückgewinn unterliegt der Besteuerung. Sie kann aufgeschoben werden, wenn der Erbe diese Liegenschaft veräussert. Er muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Für den Erben ist es ratsam, die latente Steuer bei der Berechnung mit einzubeziehen. Nach dem Art. 12 Abs. 3 StHG sind bei der Aufschiebung der steuerlichen Verpflichtung einiges zu beachten. Der Aufschub ist nur möglich bei einem Eigentumswechsel durch Erbfolge, Vermächtnis und Erbteilung, Schenkung oder Erbvorbezug möglich. Aber auch bei einem Eigentumswechsel unter Ehepartnern ist im Zusammenhang mit dem Güterrecht eine Steueraufschiebung möglich. Ebenfalls kann bei einer Landumlegung, Umstrukturierung, Verbesserung der forstwirtschaftlichen und landwirtschaftlichen Grundstücke, einer Ersatzbeschaffung eines Eigenheims und bei einer Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigen Anlagevermögen eine Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer möglich. Ein Eigentumswechsel durch einen Erbgang ist in der Regel der Auslöser für einen Steueraufschub. Unter dem Erbgang ist der Übergang der Erbschaft kraft der Erbfolge von dem Erblasser auf den Erben die Rede. Wenn die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben wird, dann kann die Dauer des Besitzes bei einem Eigentumswechsel durch einen Erbgang übernommen werden. Das hat zur Folge, dass die Dauer des Besitzes nicht wieder bei 0 Jahren anfängt. Der Eigentumswechsel durch eine Erbteilung oder einen Erbgang führen aufgrund des Gesetzes zu einem vollständigen Aufschub der Steuer.
