Beim Verkauf eines Grundstücks aus dem Privatvermögen muss der erzielte Gewinn versteuert werden. In einigen Fällen kann die Versteuerung aufgeschoben werden. Die Grundstückgewinnsteuer wird ganz unabhängig vom übrigen Einkommen berechnet, aufgrund des Einkommenssteuertarifs für Alleinstehende oder einem Steuerfuss von 4,2. Steuerpflichtig gilt jede Verkäuferin bzw. jeder Verkäufer.
Was sind steuerpflichtige Veräusserungen?
Als steuerpflichtige Veräusserung zählt die Übertragung des Eigentums eines Grundstücks. Aber auch die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügung über ein Grundstück zum Beispiel durch einen Verkauf der Mehrheitsbeteiligung von einer Immobiliengesellschaft gehört zu den steuerpflichtigen Verkäufen sowie die Veräusserung eines Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufrecht eines Grundstücks und die Überführung von Grundstücken von einem Privaten- in ein Geschäftsvermögen.
Berechnung der steuerbaren Gewinne in Luzern
Die Differenz zwischen dem Anlagewert und dem Veräusserungswert gilt in Luzern als Grundstücksgewinn. Der Anlagewert setzt sich in Luzern grundsätzlich aus dem Erwerbspreis zum Zeitpunkt der aktuellen steuerbegründeten Veräusserung und den gesetzlichen Zuschlägen. Bei den gesetzlichen Zuschlägen handelt es sich um Aufwendungen für Erwerbskosten, dauernde Wertvermehrungen, Maklerprovisionen und Erschliessungskosten. Der Wert der Veräusserung entspricht immer dem Veräusserungspreis und vermindert sich durch die gesetzlichen Abzüge.
Berechnung der geschuldeten Steuern in Luzern
Für die Berechnung der Steuern wird erst einmal die für den steuerbaren Grundstückgewinn mit Hilfe des Einkommenssteuertarifs für Alleinstehende festgestellt. Das übrige Einkommen wird dabei nicht berücksichtigt. Die Summe muss danach mit dem für Luzern geltenden Steuerfluss mit 4,2 multipliziert werden. Unterschiedliche Gemeindesteuerfüsse gibt es nicht. Durch die Berechnung erhalten Sie einen Steuerbetrag, der um einen allfälligen Zuschlag der Besitzdauer erhöht wird. Die Minderung des Besitzesdauerzuschlags kann immer dann gemindert werden, wenn das Grundstück wenigstens 6 Jahre im Besitz des Verkäufers bzw. der Verkäuferin war. Abgezogen werden jeweils 10% für jedes volle Jahr des Besitzes. Eine Minderung der Steuern ist auch durch einen Besitzdauerrabatt möglich. Hierbei werden für jedes Jahr 1% abgezogen. Hierbei muss gewährleistet sein, dass Ihr Grundstück mehr als 8 Jahre in Ihrem Besitz ist. Die Minimierung ist auf 25% begrenzt.
Ein möglicher Steueraufschub
Die Besteuerung kann bei bestimmten Veräusserungstatbeständen aufgeschoben werden. Sie ist somit erst bei der nächsten steuerbegründeten Veräusserung fällig. Ein Aufschub der Steuer ist zum Beispiel bei einem Eigentumswechsel durch Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung möglich. Aber auch ein Eigentumswechsel unter eingetragenen Partnerinnen und Partnern oder unter Ehegatten ist ein Aufschub möglich, wenn beide Parteien einverstanden sind. Ebenso kann ein Aufschub der Steuern beantragt werden, wenn eine Veräusserung eines selbstbewirtschafteten, selbstbewirtschafteten Grundstücks ansteht, wenn der Veräusserungserlös rund zwei Jahre nach oder vor der Veräusserung für eine sogenannte landwirtschaftliche Ersatzbeschaffung genutzt wird. Ein Aufschub ist auch bei einer Veräusserung von selbstgenutzten Wohnliegenschaften möglich, wenn eine Reinvestition des Erlöses aus dem Verkauf zwei Jahre nach oder vor der Veräusserung in eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz stattgefunden hat.
Was ist eine Handänderungssteuer?
Immer dann, wenn ein Grundstück veräussert wird, wird eine Handänderungssteuer erhoben. Mit dieser Steuer wird der Wechsel der Verfügung über ein bestimmtes Grundstück besteuert. Es gelten insbesondere als steuerpflichtige Handänderung der Übergang einer wirtschaftlichen Verfügungsmacht oder der Eigentumsübergang für den Erwerb eines Grundstücks. Die Handänderungssteuer beträgt in Luzern 1,5% des Handänderungswertes. Er besteht aus allen Leistungen der Käuferin bzw. des Käufers für den Kauf des Grundstücks oder aus dem Ersatzwert, der unter den verhandelnden Personen vereinbart wurde, der den eigentlich gewünschten Erwerbspreis aber nicht erreicht hat.
