Wer nach einem Todesfall eine Immobilie erbt, muss innerhalb kurzer Zeit weitreichende Entscheidungen treffen. Wie hoch ist der Wert des Objektes? Will ich dort selbst einziehen, es verkaufen oder aber vermieten? Als Alleinerbe lassen sich diese Fragestellungen relativ unkompliziert klären. Geht eine Immobilie jedoch in den Besitz einer Erbengemeinschaft über, ist die Sachlage weitaus komplexer. Vor allem, wenn es sich bei der geerbten Immobilie um das eigene Elternhaus handelt, sind Konflikte vorprogrammiert. Hier kann es mitunter hilfreich sein, sich Rat von externen Fachleuten zu holen. Erfahren Sie, welche Schritte Sie als Erbe einer Immobilie einläuten sollten und was Sie als Teil einer Erbengemeinschaften berücksichtigen sollten.
Den Wert der Immobilie ermitteln
Bevor Sie das Erbe antreten, sollten Sie herausfinden, wie es um die Vermögensverhältnisse des Erblassers bestellt ist und wie viel das Objekt tatsächlich wert ist. Prüfen Sie die Konten des Verstorbenen, holen Sie Erkundigungen bei Ämtern ein, arbeiten Sie die Papiere des Verstorbenen durch. Sind Sie der alleinige Erbe, so treten Sie die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an. Das bedeutet, dass Ihnen nicht nur die Immobilie zufällt, sondern auch die möglicherweise damit verbundenen Hypotheken oder Steuerschulden.
Daher sollten Sie einen Experten hinzuziehen, der den exakten Wert der Immobilie bestimmt. Das Haus ist schon älter und renovierungsbedürftig? Diese Fakten können den Wert des Objektes mindern. Auch die Grundstücksgewinnsteuer und Handänderungssteuer, die bei einem Verkauf der Immobilie anfallen würden, fliessen in die Wertermittlung ein.
Sie sollten zudem prüfen, ob die Immobilie mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung belastet ist. In diesem Fall kann das Haus erst einmal nicht verkauft werden, bis sich die Situation ändert.
Mitunter kann es ratsam sein, das Erbe auszuschlagen, zum Beispiel, wenn die Hypothek den Marktwert der Immobilie übersteigt.
Zeitnah Erbschein beantragen
Wenn Sie durch die Testamentseröffnung oder die gesetzliche Erbfolge erbberechtigt sind und das Erbe antreten wollen, sollten Sie zeitnah einen Erbschein beantragen. Er bestätigt Ihren Anspruch auf den Nachlass. Zudem dient der Erbschein als Nachweis gegenüber Behörden und Banken. Die Bescheinigung benötigen Sie, um auf Ihr Erbe zugreifen zu können. Die Erbbescheinigung ermöglicht es Ihnen auch, eine geerbte Immobilie auf Ihren Namen überschreiben lassen zu können. Fällt das Objekt einer Erbengemeinschaft zu, können Sie allerdings erst auf Ihren Anteil am Nachlass zugreifen, wenn das Erbe geteilt wurde.
Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?
Hat der Verstorbene mehrere Erben eingesetzt oder gibt es gemäss der gesetzlichen Erbfolge mehrere Begünstigte, dann bilden diese eine so genannte Erbengemeinschaft. Dabei handelt es sich eigentlich um eine Übergangslösung: Eine Erbengemeinschaft bleibt in der Regel nur solange bestehen, bis das Erbe geteilt wurde.
Als Miterbe einer Immobilie, zum Beispiel gemeinsam mit Ihren Geschwistern, können Sie nicht frei über Ihren Anteil verfügen. Innerhalb der Erbengemeinschaft muss Einigkeit darüber herrschen, wie mit der gemeinschaftlich geerbten Immobilie verfahren wird. So kann beispielsweise der Verkauf nur mit einem einstimmigen Beschluss aller Beteiligten erfolgen. Das sorgt, vor allem wenn es um emotional aufgeladene Immobilien wie das Elternhaus geht, vielfach für Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft.
Verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen? Wer eine Immobilie geerbt hat, steht früher oder später vor dieser grundlegenden Frage. Als Alleinerbe wird Ihnen die diese Entscheidung relativ leicht fallen. Sind Sie aber Teil einer Erbengemeinschaft, ist eine Entscheidungsfindung deutlich komplizierter.
Einigen sich die Miterben untereinander einstimmig darauf, die Immobilie zu verkaufen, so ist dies eine durchaus komfortable Lösung: Der Erlös aus dem Verkauf kann gerecht unter allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Auch für eine Erbengemeinschaft, in der keine Partei die andere auszahlen kann, ist ein Verkauf sinnvoll.
Sollten Sie sich dazu entschliessen, die geerbte Immobilie selbst beziehen zu wollen, so ist auch hier Einstimmigkeit mit allen anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft erforderlich. Da Ihre Miterben die gleichen Anrechte auf die geerbte Immobilie haben, müssen Sie sie entsprechend auszahlen.
Soll eine geerbte Immobilie vermietet werden, kann eine Erbengemeinschaft auch auf unbestimmte Zeit Bestand haben. Die Erbengemeinschaft kann eine einfache Gesellschaft gründen und das Objekt vermieten. Dazu ist wie bei anderen Beschlüssen die Zustimmung aller Erben erforderlich.
Streit zwischen den Erben: Welche Möglichkeiten gibt es?
Es kommt häufig vor, dass sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft untereinander nicht einigen können – zum Beispiel, weil einer der Erben das geerbte Elternhaus halten möchte, die anderen jedoch einen Verkauf anstreben. Sind die Fronten verhärtet und es kommen keine einstimmigen Beschlüsse zustande, können die Erben einen externen Mediator hinzuziehen, um eine Einigung zu erzielen.
Auch die Bestellung eines Erbenvertreters kann sinnvoll sein, wenn eine Erbengemeinschaft zerstritten ist. Als unparteiische Fachperson kann er unter den Erben vermitteln und dazu beitragen, eine Lösung für die Erbteilung zu finden, die für alle Erben akzeptabel ist. Zudem kann er die Immobilie bis zur Erbteilung verwalten und so den Wert erhalten. Denn mitunter kümmern sich Erben nicht ausreichend um die geerbte Immobilie, wenn sich die Erbteilung über einen längeren Zeitraum hinzieht.
Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft hat ausserdem die Möglichkeit, eine Erbteilungsklage vor Gericht einzureichen und die Auszahlung seines Erbteils zu verlangen. Dieses Verfahren ist jedoch sehr zeitaufwändig und mit erheblichen Kosten verbunden. Daher sollte es immer das letzte Mittel der Wahl sein.
Im Rahmen der Erbteilungsklage kommt es mitunter zu einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass jedes Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Anteil an der Immobilie erhält. Bevor es zur Versteigerung kommt, bietet das Gericht den zerstrittenen Parteien noch einmal die Gelegenheit, sich zu einigen.
Erbengemeinschaft aufrechterhalten oder auflösen?
Erbengemeinschaften existieren normalerweise zu dem Zweck, die Immobilie zu liquidieren und die Anteile zu gleichen Teilen an die Erben auszuzahlen. Es gibt jedoch Umstände, in denen sich die Erben dazu entschliessen, die Erbengemeinschaft für eine begrenzte oder unbegrenzte Zeit aufrechtzuerhalten. Am häufigsten ist dies der Fall, wenn die geerbte Immobilie nicht verkauft, sondern vermietet werden soll oder der Verkauf erst zu einem späteren Zeitpunkt geplant ist.
Die Fortführung einer Erbengemeinschaft in Form einer einfachen Gesellschaft oder einer Gemeinderschaft ist jedoch nicht unproblematisch. Stirbt einer der Erben und es kommt ein neuer Erbe hinzu, kann dies einstimmige Entscheidungen mitunter erschweren. Daher ist es in der Regel sinnvoller, die Erbengemeinschaft nur auf eine bestimmte Zeit fortzuführen und die Liquidation der Immobilie anzustreben.
