Wer für sein Haus oder seine Wohnung einen möglichst guten Immobilienverkaufspreis erzielen möchte, kommt um eine Immobilienbewertung nicht herum. Auch wenn es bei einer Scheidung darum geht, das Vermögen unter den Ehepartnern aufzuteilen, ist diese unerlässlich. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben – ob als Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft – sollten Sie die betreffende Immobilie ebenfalls schätzen lassen. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, um einen realistischen Immobilienverkaufspreis zu ermitteln.
Warum Sie eine Immobilie schätzen lassen sollten
Beim Verkauf einer Immobilie geht es immer um viel Geld. Denn schliesslich möchten Sie als Eigentümer für Ihr Objekt einen möglichst guten Immobilienverkaufspreis am Markt erzielen. Die meisten Menschen bewohnen ihr Wohneigentum über einen längeren Zeitraum und sind daher vielfach nicht auf dem Laufenden, was den Immobilienwert betrifft – sie schätzen den Immobilienwert viel zu hoch ein. Das schreckt potenzielle Kaufinteressenten ab: das Objekt wird zum Ladenhüter. Bei einem zu niedrig angesetzten Immobilienwert besteht die Gefahr, Haus oder die Wohnung zu einem Schleuderpreis zu veräussern und so bares Geld zu verschenken.
Mit welchen Verfahren kann man eine Immobilie schätzen lassen?
Bei einer Immobilienschätzung unterscheidet man zwischen drei unterschiedlichen Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren.
Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert der Immobilie wird mittels Referenzwerten ermittelt, denen in der Vergangenheit erzielte Immobilienverkaufspreise zugrunde liegen. Das Verfahren liefert sehr genaue Ergebnisse. Voraussetzung ist allerdings, dass es viele und aussagekräftige Referenzwerte gibt.
Sachwertverfahren: Die Grundlage des Sachwertverfahrens bilden die Kosten, die für die Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Wenngleich es dabei nicht um eine originalgetreue Wiederherstellung der Immobilie geht, so orientiert sich dieses Verfahren zur Immobilienbewertung vornehmlich daran. Der tatsächlich am Markt bezahlte Immobilienverkaufspreis fliesst zwar auch mit ein, spielt jedoch eine sekundäre Rolle.
Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt vornehmlich bei vermieteten Immobilien und Gewerbeobjekten zum Einsatz. Der Fokus liegt hierbei auf den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Dem gegenüber stehen die laufenden Kosten für die Unterhaltung des Objektes. Der Verkehrswert einer Immobilie kann zum Beispiel niedrig ausfallen, wenn die Erträge zwar gut, die Instandhaltungskosten aber sehr hoch sind.
Lage, Lage, Lage – und welche Faktoren sonst für eine Immobilienbewertung wichtig sind
Kaum ein anderer Faktor ist für den Immobilienwert so ausschlaggebend wie die Lage des betreffenden Objektes. Schliesslich macht es einen grossen Unterschied für den Immobilienverkaufspreis aus, ob sich ein Haus oder eine Wohnung in einer Metropole wie Zürich oder Basel befindet oder aber in einer eher ländlich geprägten Region. Doch über den Standort hinaus berücksichtigt eine Immobilienbewertung noch weitere Faktoren. Eng mit der Lage eines Objektes sind die Faktoren Angebot und Nachfrage verknüpft. Aber auch die vorhandene Infrastruktur wird für eine Immobilienschätzung hinzugezogen. Gibt es in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten? Wie ist die verkehrstechnische Anbindung? Auch diese Fragestellungen bestimmen den Immobilienwert.
Daneben spielen das Baujahr, der Zustand, die Bauqualität und die Ausstattung des Objektes eine wichtige Rolle, um eine Immobilie schätzen zu können. Der Sanierungsbedarf beeinflusst den Immobilienwert ebenfalls. Bei diesen Bewertungskriterien können Eigentümer Einfluss auf den Immobilienverkaufspreis nehmen – zum Beispiel, indem sie ein neues Bad oder eine neue Heizung einbauen. Weitere wichtige Faktoren sind die Wohn- und Grundstücksfläche, Anzahl und Grundriss der Räume und Nutzungsmöglichkeiten. Die Energiekennzahlen aus dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) sind für die Immobilienbewertung ebenfalls von grosser Bedeutung. Handelt es sich bei der zu veräussernden Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt, fliessen Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten in die Immobilienbewertung mit ein.
Mensch oder Maschine – welche Methode eignet sich zur Immobilienschätzung?
Wer seine Immobilie schätzen lassen möchte, steht vor der Frage, welche Methode er wählen. Hier stehen zwei Varianten zur Auswahl: Die Hedonische Schätzung und die Immobilienschätzung durch einen Experten.
Die Hedonische Schätzung wurden in den 1950er Jahren in den USA entwickelt. Computerbasiert vergleicht die Hedonische Schätzung die Eigenschaften und die Lage der betreffenden Immobilie mit Tausenden anderen Objekten. Auf der Grundlage von tatsächlich erzielten Preisen, bestimmt die Hedonische Schätzung in einem komplexen statistischen Verfahren den Verkehrswert der Immobilie. Die Hedonische Schätzung hat den Vorteil, dass sie schnell und mit relativ geringem Aufwand durchzuführen ist. Sie müssen lediglich einen Fragebogen am Computer ausfüllen. Eine Immobilienbewertung durch einen Menschen aus Fleisch und Blut ist nicht notwendig, was die Hedonische Schätzung entsprechend günstig macht. Allerdings birgt die Hedonische Schätzung auch Nachteile. So lassen sich sehr alte Immobilien sowie ausgefallene Objekte im Luxussegment nur unsicher bewerten. Alternativ können Sie einen Experten hinzuziehen, um die Immobilie schätzen zu lassen. Hierbei besichtigt ein professioneller Schätzer die Immobilie, studiert die Baupläne, Grundbuchauszug und Katasterplan. Er bestimmt den Verkehrswert des Objektes mittels mathematischer Berechnungen. Das Ergebnis ist mitunter genauer als die Hedonische Schätzung, da der Experte die individuellen Eigenschaften einer Immobile stärker berücksichtigt. Zudem erhalten Sie als Immobilieneigentümer einen ausführlichen Bericht, der auch vor Gericht Bestand hat. Wer einen Profi hinzu zieht, um eine Immobilie schätzen zu lassen, muss jedoch etwas tiefer in die Tasche greifen: Je nach Liegenschaft können sich die Kosten für eine Immobilienschätzung auf mehr als 1000 Franken belaufen.
Wie Eigentümer an eine Immobilienschätzung herangehen sollten
Sie haben den Entschluss gefasst, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen oder müssen aus anderen Gründen eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Hier ein paar Tipps, wie Sie an dieses Vorhaben herangehen sollten.
Das viele Geld und die unzähligen Stunden an Arbeit, die Sie in Ihr Wohneigentum investiert haben – denken Sie am besten nicht daran! Für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist es wichtig, dass Sie emotional auf Abstand zu ihr gehen. Denn letztendlich ist Ihre Immobilie nur so viel wert, wie interessierter Käufer aktuell dafür zahlen würde. Kümmern Sie sich auch darum, dass Sie alle wichtigen Unterlagen für die Immobilienschätzung beisammen haben. Dazu zählen neben den Bauplänen auch Grundbuchauszüge und Mietverträge. Klären Sie ausserdem im Vorfeld, welche Art der Immobilienbewertung Sie benötigen. Geht es nur um eine erste Wertermittlung oder soll die Immobilienschätzung auch vor Gericht Bestand haben? Wenn Sie sich für die Immobilienschätzung durch einen Experten entscheiden, holen Sie sich mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Preise. Sie sollten zudem darauf achten, dass der Schätzer in Ihrer Region ansässig ist: So können Sie sicher sein, dass er mit dem Immobilienmarkt vor Ort vertraut ist – und damit auch Ihre Immobilie realistisch bewertet.
